케펠자산운용, 디큐브시티 매각 재개 이것 하나면 충분

신도림 디큐브시티가 다시 주목받고 있습니다. 케펠자산운용이 2025년 통매각 무산 뒤 전략을 바꿔 매각 절차를 재가동했기 때문입니다. 핵심은 오피스2 매각 재개와 오피스1 리파이낸싱을 병행하는 투트랙입니다. 여기에 현대백화점 철수 후 단지 전반을 오피스·리테일 복합으로 바꾸는 계획이 더해지며, 신도림역 일대가 업무 중심지로 재정비되는 흐름이 뚜렷해졌습니다. 인근 대형 매물 출회로 눈높이가 까다로워진 투자자에게 디큐브시티의 임대 안정성, 역세권, 리모델링 모멘텀은 비교 우위를 설명할 수 있는 포인트가 됩니다.

케펠자산운용의 투트랙, 무엇을 바꿨나

케펠자산운용은 통매각 대신 분리 전략으로 전환했습니다. 오피스2는 매각을 재개하고, 오피스1은 대출 구조를 손보는 자본재조정을 검토합니다. 이렇게 하면 거래 규모를 쪼개 유동성을 넓히고, 매수자의 투자 성향에 맞춘 선택을 허용할 수 있습니다. 실제 시장에서는 두 자산을 각각 평가해 리스크를 나눠 담는 방식이 선호되고 있습니다. 주관사도 교체해 마케팅을 다시 열었고, 정보제공 자료와 실사 동선을 업데이트해 투자 의사결정 속도를 높였습니다. 케펠자산운용의 강점은 밸류애드 경험입니다. 호텔을 오피스로 전환한 이력, 리모델링과 임차인 재배치 사례를 다수 보유해 운영 리스크 관리에 자신이 있습니다.

입지·임대·수익 구조, 숫자로 보는 기본기

디큐브시티는 신도림역과 직접 연결된 초역세권 복합단지입니다. 오피스1은 지상 9층부터 25층, 오피스2는 옛 호텔 리모델링 자산으로 6·7층과 26층부터 42층에 걸쳐 있습니다. 두 동 합산 연면적은 약 9만㎡대 규모로 서남권에서 손꼽히는 사이즈입니다. 임대율은 오피스 기준으로 사실상 만실에 가깝고, 주요 임차인으로 대형 금융·건설·통신사가 포진해 임대 수입의 변동성이 낮습니다. 임대료는 평당 25만원 수준까지 상향이 예고되어, 금리 정상화 국면에서도 현금흐름 매력이 유지됩니다. 케펠자산운용은 장기 임차계약, 분산된 만기 일정, 관리비 구조 개선으로 순영업이익을 안정화하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

매수자 체크리스트와 참여 절차 한눈에

투자자는 세 가지를 먼저 확인하면 좋습니다. 첫째, 오피스2 리모델링 스펙과 층별 임차 현황. 전환자산 특성상 내구성과 CAPEX 계획이 중요합니다. 둘째, 오피스1 리파이낸싱 조건. 대출 만기, 금리, LTV가 향후 배당 여력과 매각 시점에 직접 연결됩니다. 셋째, 인근 대형 매물과의 비교. CenterPoint West 등 동시 매물의 공실률·임대료·평균 면적을 나란히 놓고 가격 밴드를 가늠해야 합니다. 참여 절차는 예비자료 수령, 실사, 매수의향서 제출, 숏리스트 선정, 본입찰, 우협 지정 순입니다. 실사 때는 공실 리스크와 리테일 동선 변경 영향, 백화점 부지의 오피스·몰 전환에 따른 유입량 변화를 시나리오로 나눠 보시길 권합니다. 케펠자산운용은 이지스와 맺은 협력 관계를 통해 단지 단위의 활성화 데이터를 공유하며 마케팅 효율을 높이고 있습니다.

디큐브시티 오피스 거래는 역세권 대형 자산을 찾는 기관, 리츠, 대체투자 운용사에게 맞습니다. 임대 안정성, 리모델링 모멘텀, 투트랙 구조를 기반으로 원매자는 자신에게 맞는 매입·자금조달 조합을 설계할 수 있습니다. 관심 있다면 예비자료 요청부터 일정을 확인해 실사와 LOI 준비를 시작해 보세요. 케펠자산운용 측 마케팅 창구가 열려 있어 비교 검토가 수월합니다.