성수전략정비구역, GS건설 수주 경쟁 핵심 사실만 보기

성수전략정비구역은 성수동 한강변을 1·2·3·4, 네 개 구역으로 나눠 재개발하는 대형 프로젝트입니다. 전체로 보면 55개 동, 9천 세대가 넘는 새 아파트가 들어설 예정이고, 공사비만 8조 원 안팎으로 잡힙니다. 강북에서 이 정도 크기와 입지는 드문 편이라, 시장에서는 한남뉴타운 다음 급으로 보는 분위기입니다. 이 중 핵심은 1지구입니다. 3천14가구, 최고 69층, 공사비는 약 2조1천540억 원으로 다른 지구보다 크기와 금액이 확실히 앞섭니다. 같은 성수전략정비구역 안에서도 1지구는 사실상 한강변 랜드마크를 누가 가져가느냐를 두고 겨루는 자리라고 보시면 됩니다.

1지구 수주전 구도와 GS건설의 ‘올인’ 전략

1지구 시공사 경쟁은 GS건설, 현대건설, HDC현대산업개발 세 회사가 뛰어든 3파전입니다. 이 가운데 GS건설은 다른 지구는 사실상 접고 1지구에 힘을 몰아주는 방식입니다. 회사 안에서도 도시정비 담당 인력 50명 안팎이 현장에 모여 수주 기원 행사를 할 정도로, 올해 핵심 목표로 찍었다는 뜻입니다. 단순히 브랜드만 내세우는 것이 아니라, 공사비 2조 원대 대형 일감을 선점해 연 매출과 수주 실적을 끌어올리려는 계산도 깔려 있습니다. 입찰 일정은 2월 중 마감 예정이고, 참여하려면 보증금 1천억 원을 현금으로 넣어야 합니다. 이 조건 자체가 중견사는 아예 들어오지 못하고, 자금 여력이 큰 상위 몇 개사만 붙을 수 있는 장치라고 이해하시면 쉽습니다.

입찰 조건, 리스크, 투자자가 체크할 포인트

성수전략정비구역 1지구는 기대만큼 변수도 많습니다. 지난번 1차 입찰이 공정성 논란으로 무산됐고, 조합 집행부를 둘러싼 수사도 진행 중이라 절차가 딜레이된 경험이 있습니다. 이런 이력은 사업 기간이 생각보다 길어질 수 있다는 뜻이기도 합니다. 또 건설사 입장에서는 한강 조망, 초고층 설계, 고급 브랜드를 적용하면서도 공사비와 무상 제공 혜택을 얼마나 제안할지 계산해야 합니다. 너무 공격적으로 제시하면 초기에는 조합이 좋아하지만, 나중에 원가 압박이 심해져 분쟁이 생길 수 있고, 반대로 보수적으로 제시하면 수주에서 밀릴 수 있습니다. 실제로 조합이 시공사를 고를 때 보는 핵심은 네 가지로 정리됩니다. 공사비 수준, 분양가 경쟁력, 설계·디자인, 그리고 회사의 재무 체력입니다. 투자자는 어떤 회사가 이 네 가지를 어떻게 조합해 제안했는지를 보면, 향후 사업 속도와 상품 수준을 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

성수전략정비구역, GS건설 수주 경쟁 핵심 사실만 보기