이수, 6년 만에 70억 시세차익 이슈 핵심 총정리

이수는 2019년 10월, 논현동 학동사거리 인근 빌딩을 약 89억 4천만 원에 샀고, 현재 추정 시세는 약 159억 원입니다. 여기서 말하는 이수 시세차익 70억 원은 매입가와 현재 시세의 단순 차이로, 세금이나 대출 이자를 빼기 전의 ‘겉으로 보이는 이득’에 가깝습니다. 이 빌딩은 지하 1층부터 지상 5층 규모에, 2017년 준공된 비교적 새 건물이라 추가 리모델링 비용이 거의 들지 않았고, 강남구청역 도보 8분 거리라는 입지 덕에 토지 값 자체가 크게 오른 사례입니다. 즉 건물 운영 수익보다, 땅값 상승이 핵심인 전형적인 시세차익형 투자라고 볼 수 있습니다.

신탁·대출 레버리지, 이수 시세차익을 키운 숨은 장치

이수 시세차익이 더 눈에 띄는 이유는 ‘레버리지’ 구조 때문입니다. 그는 빌딩을 개인 명의로 산 뒤, 바로 은행 신탁으로 넘겨 관리하게 했는데, 이 방식은 보통 일반 대출보다 더 높은 한도로 돈을 빌리기 위해 씁니다. 업계에서는 매입가의 80~90%까지 대출이 들어갔을 것으로 보는데, 예를 들어 90억짜리 건물을 80% 대출로 샀다면, 자기 돈은 18억 정도만 들어간 셈입니다. 이후 시세가 159억이 되면, 대출 원금은 그대로 두고도 자산 가치는 크게 뛰어오르기 때문에, 자기 돈 대비 수익률은 숫자상 훨씬 커집니다. 다만 이런 구조는 이자가 많이 나가고 공실이 생기면 바로 부담이 커지는 방식이라, 이수처럼 안정적인 임대 수요가 있는 강남 상권이 아니면 따라 하기 어렵다는 점도 함께 봐야 합니다.

사옥+임대, 이수 시세차익을 만든 복합 전략

이수는 이 건물을 단순 임대용이 아니라, 본인이 세운 기획사 325E&C 사옥으로도 쓰고 있습니다. 일부 층은 직접 쓰고, 나머지는 레스토랑, 필라테스 스튜디오 등 임차인을 받아 임대료를 받는 구조죠. 이런 방식은 월세로 이자 부담을 줄이면서, 동시에 강남 도산대로 이면 상권에 ‘자기 회사 간판’을 내걸 수 있어 브랜드 이미지에도 도움이 됩니다. 또 직접 사용하는 층이 있다 보니 불필요한 이사 비용이 줄고, 장기 보유 명분이 생겨 시세가 오를 때까지 시간을 벌 수 있었습니다. 이수 시세차익이 단순한 물건 운이 아니라, 실사용과 임대를 섞은 전략적 선택에서 나온 결과라는 점을 눈여겨볼 만합니다.

이 사례는 강남 빌딩 투자에 관심 있는 30·40대에게 하나의 참고 자료가 될 수 있습니다. 일정 수준 이상의 자본과 대출 한도가 있어야 가능하지만, 입지 선택, 신축급 건물 선호, 실사용과 임대 병행 같은 기본 원리는 소형 건물이나 상가 투자에도 그대로 적용할 수 있습니다. 이수 시세차익 구조를 숫자와 전략 관점에서 다시 살펴보면, 본인 상황에 맞는 투자 방식과 리스크 허용 범위를 점검하는 데 도움이 될 수 있습니다.