26년2월12일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완대책 정리

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지만 유지됩니다. 이날까지는 기존처럼 중과 없이 다주택자 양도세를 계산할 수 있지만, 5월 10일부터 계약을 맺는 양도분부터는 양도세 중과가 다시 살아납니다. 조정대상지역 안에서 집을 두 채 가진 경우 기본세율에 20%포인트, 세 채 이상이면 30%포인트가 더해져 최고 75%까지 올라가며, 지방세까지 합치면 부담이 훨씬 커집니다. 정부는 더 이상 유예를 연장하지 않겠다고 못 박았기 때문에, 다주택자 양도세 절세를 노린다면 계약일 기준을 특히 신경 써야 합니다. 단순 가계약이나 말로만 한 약속은 인정되지 않고, 실제 계약서와 계약금 지급 사실이 있어야 유예 기간 안 거래로 인정됩니다.

계약일·지역별 잔금 기한과 다주택자 혜택

정부는 시장 충격을 줄이기 위해 다주택자 양도세 유예 종료 뒤에도 일정 조건을 채우면 중과를 피할 수 있게 했습니다. 핵심은 5월 9일까지 매매계약을 맺는 것과 지역별 잔금 기한입니다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구처럼 기존 조정대상지역에서는 계약일로부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마치면 양도세 중과를 적용하지 않습니다. 2025년 10월 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 곳은 여유를 조금 더 줘서 계약일로부터 6개월 안에 잔금과 등기를 끝내면 됩니다. 이 과정에서 다주택자 혜택은 무주택자에게 집을 파는 경우에만 열립니다. 무주택자가 아닌 사람에게 파는 거래는 같은 시기에 계약해도 다주택자 양도세 중과를 그대로 내야 합니다. 따라서 매수인의 주택 보유 여부를 확인하는 일이 협상만큼 중요한 조건이 됩니다.

세입자 낀 집과 실거주·대출 규정 보완대책 정리

세입자가 살고 있는 집을 사려는 무주택자를 위한 보완대책 정리도 중요합니다. 무주택자가 다주택자로부터 임대 중인 집을 사면, 기존 임대차 계약서에 적힌 첫 만료일까지는 실거주 의무를 미룰 수 있습니다. 다만 아무리 길어도 2028년 2월 11일 안에는 실제로 입주해야 합니다. 토지거래허가구역 안에서도 이런 집을 사는 길이 열립니다. 허가를 받을 때 임대가 끝난 뒤 바로 들어가겠다는 조건을 걸면 되고, 강남3구와 용산은 허가일로부터 4개월 안, 다른 신규 조정지역은 6개월 안에 입주하면 됩니다. 전세대출이나 주택담보대출 전입 의무도 완화되어, 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차 종료 뒤 1개월 중 더 늦은 때까지 주소를 옮기면 됩니다. 이 역시 다주택자 양도세 부담을 줄이기 위해 집을 파는 쪽과, 세입자 보장을 함께 보려는 조치입니다.

다주택자 양도세 중과 유예는 5월 9일에 끝나고, 다음 날부터는 조정대상지역 다주택자에게 높은 양도세 중과가 다시 적용됩니다. 대신 5월 9일까지 계약을 맺고 지역별 잔금 기한을 지키면 중과는 피할 수 있으며, 무주택자에게 팔 때만 이런 다주택자 혜택이 이어집니다. 세입자 낀 집을 무주택자가 살 때는 실거주와 전입 의무가 최대 2년 정도 미뤄지고, 토지거래허가와 대출 규정도 완화됩니다. 변화하는 일정과 조건을 잘 맞추는지가 앞으로 매도·매수 전략에서 가장 큰 변수로 보입니다.

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