GS건설, 성수1지구 단독 수주 한눈에 보는 이슈 흐름

성수1지구는 서울 성동구 성수동1가 일대 재개발 사업으로, 지하 4층부터 지상 69층까지 17개 동, 3014가구를 짓는 계획입니다. 예정 공사비는 약 2조1540억 원으로, 강북권에서는 최고 수준 규모예요. 시공사 선정은 도시 및 주거환경정비법을 따르는데, 원칙은 여러 건설사가 경쟁하는 방식입니다. 그래서 2026년 2월 20일 1차 입찰에서 GS건설 한 곳만 응찰하자 자동으로 유찰 처리됐어요. 여기서 핵심은 유찰이 사업 중단이 아니라는 점이에요. 조합은 2차 입찰을 다시 공고해야 하고, 만약 이때도 GS건설만 참여해 또 유찰되면 조합이 수의계약을 맺을 수 있는 자격이 생깁니다. 이 구조 때문에 시장에서는 GS건설의 사실상 단독 수주 가능성이 높다고 보는 거죠.

현대건설 불참과 GS건설의 공격적 수주 전략

애초에는 현대건설과 GS건설이 맞붙는 그림이 유력했어요. 현장설명회에는 다른 대형사들도 얼굴을 비췄고요. 하지만 마감 직전 현대건설이 빠지면서 상황이 완전히 달라졌습니다. 현대건설은 압구정 재건축 등 다른 핵심 사업지에 집중하기로 방향을 튼 것으로 알려져요. 공사비 부담, 분양가 규제, 조합 내부 갈등 가능성 같은 리스크를 무겁게 본 거죠. 반대로 GS건설은 정반대 전략을 택했습니다. 입찰 마감 하루 전 현금 1000억 원 규모의 입찰보증금을 한 번에 납부하며 강한 의지를 보여 줬어요. 제안 단지명으로 리베니크 자이를 내세우고, 파노라마 조망 특허 설계를 적용하겠다고 밝히면서 브랜드 이미지를 극대화하는 그림도 그리고 있습니다. 한강변 랜드마크를 선점해 서울 동쪽 축의 상징 단지를 만들겠다는 의도라고 볼 수 있어요.

성수1지구 사업성이 GS건설에 의미하는 것

GS건설 입장에서 성수1지구는 단순히 한 건의 재개발 수주가 아니라, 연간 도시정비 수주 목표를 끌어올릴 대표 카드에 가깝습니다. 올해 정비사업 수주 목표 8조 원을 채우기 위해서도 성수1지구급 대어가 꼭 필요하거든요. 공사비가 평당 약 1130만 원으로 서울 평균 대비 크게 높다는 점은 부담이자 기회입니다. 원가가 높은 만큼 고급 설계와 상품 기획을 통해 분양가 상단을 노려야 수익성이 나오는 구조예요. GS건설은 비욘드 성수라는 슬로건을 내걸고, 주거·상업·문화·녹지를 섞은 복합 공간 콘셉트를 강조하고 있습니다. 이렇게 되면 단순 아파트 시공을 넘어 브랜드 가치와 임대 수익, 상가 분양 등 추가 수익원까지 엮을 수 있어요. 투자자 입장에서는 입주권 가격, 인근 시세, 상권 변화 등을 함께 봐야 하고, 건설사 입장에서는 공사비 리스크와 일정 관리가 핵심 과제가 됩니다. 2차 입찰, 수의계약 여부, 시공사 총회 일정이 이 수익 구조의 첫 단추가 되는 셈이죠.

성수1지구 이슈는 재개발 구조와 건설사 전략을 함께 이해하고 싶은 분들께 특히 도움이 될 거예요. GS건설의 단독 입찰, 수의계약 전환 가능성, 공사비와 사업 속도 변수까지 흐름을 한 번 정리해 두면 향후 다른 대형 정비사업을 볼 때도 참고가 됩니다. 관심 있는 분들은 2차 입찰 공고 시점과 조합 총회 일정, GS건설이 내놓을 구체적인 설계안과 분양 전략을 계속 체크해 보시면 좋겠어요.