임차인 핵심만 콕콕

집을 보러 갔을 때 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 보는 거예요. 어렵게 느껴지지만 딱 두 가지만 보면 돼요. 첫째, 이름. 집을 보여주는 사람이 진짜 집주인인지, 등기부에 적힌 사람과 같은지 확인해야 해요. 둘째, 집값에 비해 대출이 너무 많지 않은지 보는 거예요. 보통 집값의 60~70퍼센트가 넘게 잡혀 있으면 임차인 보증금이 위험해질 수 있어요. 이런 집은 웬만하면 거르는 게 좋아요. 가능하다면 세금도 밀린 게 없는지 확인하면 더 안전해요. 집주인에게 국세, 지방세가 밀려 있으면 경매가 들어가도 세금이 보증금보다 먼저 가져가게 되는 경우가 있어서 임차인 순서가 뒤로 밀릴 수 있거든요. 요즘에는 안심전세 앱처럼 등기부, 시세, 위험도까지 한 번에 보여주는 서비스도 있어서 직접 관공서에 가지 않아도 편하게 걸러낼 수 있어요.

임차인 계약 시, 보증금 지키는 필수 한 세트

집을 마음에 정했다면 이제는 종이 계약서보다 임차인 권리를 먼저 떠올려야 해요. 핵심은 세 가지예요. 전입신고, 확정일자, 임대차 신고예요. 이사를 하는 날, 짐만 나르는 걸로 끝내지 말고 바로 주민센터나 온라인으로 전입신고를 하는 게 중요해요. 최근에는 전입신고가 접수된 그때부터 바로 효력이 생기도록 바뀌고 있어서, 임대인이 같은 날 몰래 대출을 더 받아도 임차인 권리가 먼저 인정되도록 막아주는 장치가 되었어요. 확정일자는 계약서에 도장을 한 번 더 받는 느낌이라고 생각하면 이해하기 쉬워요. 날짜 도장을 찍어 두면 나중에 집이 경매로 넘어가도 다른 사람보다 먼저 보증금을 돌려받을 기회가 생겨요. 요즘은 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 찍히는 곳이 많아서 따로 움직일 필요도 줄어들었어요. 계약서에는 집주인 이름, 계좌번호, 보증금과 월세, 입주 날짜, 중도 해지 시 약속까지 꼼꼼히 적어 두는 게 좋고요. 나중에 말다툼이 나도 종이에 있는 내용대로 해결할 수 있어서 임차인 편이 훨씬 세집니다.

임차인 거주 중·만기 후, 쓸 수 있는 숨은 카드들

살기 시작하고 나면 많은 임차인이 그냥 시간이 다 되기를 기다리기만 하는데, 이때도 쓸 수 있는 권리가 꽤 많아요. 일정 조건을 채우면 한 번에 한해 2년 더 살게 해 달라고 요구할 수 있는 권리가 있는데, 이때 집주인은 보증금이나 월세를 5퍼센트 이상 못 올리게 되어 있어요. 집값이 많이 올랐다고 해도 갑자기 큰 폭으로 올리기 어려운 이유가 여기에 있어요. 월세를 내는 임차인이라면 연말에 월세 일부를 돌려받을 수도 있어요. 소득과 집 유형에 따라 다르지만, 회사에서 연말정산을 할 때 월세 내역을 잘 제출하면 세금으로 낸 돈 중 일부가 다시 들어오게 돼요. 계약이 끝나는 시점에는 보증금을 제때 못 돌려받는 일이 가장 걱정이죠. 만약 만기가 되었는데도 집주인이 돈을 못 주겠다며 버티는데 이사를 꼭 가야 하는 상황이라면, 임차권등기 같은 절차를 통해 계속 내 자리를 잡아 두는 방법이 있어요. 간단히 말하면 “나는 여기 살다가 나갔지만, 아직 보증금을 못 받았으니 내 권리는 그대로다”라고 표시해 두는 장치예요. 이렇게 해두면 나중에 집이 팔리거나 문제가 생겨도 임차인 순서가 쉽게 밀리지 않아요.

임차인은 집을 빌려 사는 사람이라고만 생각하기 쉽지만, 실제로는 꽤 많은 권리와 안전장치를 가진 주인공이에요. 계약 전에는 위험한 집을 골라내고, 계약 때는 전입신고와 확정일자 같은 필수 단계를 챙기면 보증금이 훨씬 든든해져요. 거주하는 동안에는 갱신 요구, 월세 공제, 만기 뒤 권리 지키기까지 차근차근 살펴보면 불안한 마음이 많이 줄어들 수 있어요.