다주택자외에 법인소유 비업무용부동산도 규제들어갈 조짐

비업무용부동산이란 말, 현장에서는 “회사 일에 직접 쓰지 않는 땅·건물” 정도로 보시면 편해요. 예를 들어 법인소유 오피스텔을 직원 숙소나 사무실로 쓰면 업무용이지만, 그냥 전세 놓고 시세 차익만 노리면 비업무용부동산으로 분류될 가능성이 커요. 정부는 이미 다주택자와 비거주 1주택자, 농지 소유자까지 규제를 넓혀 왔고, 이제 세 번째 타깃으로 기업 보유 비업무용부동산을 올려둔 상태입니다. 기준이 더 촘촘해지면 “실제 사용 계획”과 “임대 구조”를 서류로 깔끔하게 설명할 수 있어야 보유세 부담을 덜 수 있을 거예요.

보유세·과표·공제, 어떤 식으로 무거워질까

이번 방향의 핵심은 “보유 부담”입니다. 세율 인상, 공시가격 반영률 조정, 각종 공제 축소를 통해 비업무용부동산에 올라탈수록 보유세가 빠르게 커지는 구조가 논의되고 있어요. 이미 일부 법인에는 최대 5% 수준의 중과세가 적용되고 있는데, 여기에 과세표준까지 넓히면 사실상 단기 보유는 수지가 맞기 어렵습니다. 다주택자에 대해 양도세 중과를 유예하면서도, 한편으론 법인소유 비업무용부동산에는 세게 조이는 이유가 있어요. 회사 돈이 생산 설비나 리뉴얼, 신사업 대신 시세 차익용 토지에 묶이지 않도록 하겠다는 메시지입니다. 성수∙송정 꼬마빌딩을 법인 명의로 오래 끌고 가려면, 임대수익률뿐 아니라 장기 보유세 총액을 같이 시뮬레이션해야 하는 시기예요.

현장 전략: 법인소유 구조 재점검이 필요한 이유

규제가 구체화되면 비업무용부동산을 많이 쥔 기업은 세금·금융 규제를 함께 맞게 될 수 있습니다. 대출 규제는 이미 다주택자 만기연장 제한까지 들어갔기 때문에, 다음 수순으로 비업무용부동산 담보대출 관리가 강화될 가능성도 충분해요. 홍대연남, 성수, 송정처럼 상권이 커지는 지역의 리뉴얼 꼬마빌딩을 보유한 법인이라면, 첫째, 실사용 비율을 최대한 높여 업무용 판정을 받을 수 있는지, 둘째, 일부를 정리해 보유 세율을 낮출지, 셋째, 지분 분산이나 구조 변경이 필요한지 세무사와 함께 체크할 필요가 있습니다. 특히 상가 1~2개 호실만 임대하고 나머지를 직접 사용하는 방식은 비업무용부동산 비율을 줄여 세 부담을 조절하는 데 꽤 유용한 카드가 될 수 있어요.

기업 명의로 성수∙송정 꼬마빌딩이나 상가주택을 고려하신다면, 앞으로는 단순한 시세 전망보다 비업무용부동산 여부와 보유세 구조를 먼저 보셔야 해요. 법인소유 전략을 다시 짜야 할 시점이 온 만큼, 관심 있는 물건이 있다면 지금부터 용도 계획과 세금을 같이 비교해 보는 것을 권해드립니다. 실제 사례가 궁금하시면 현장 자료를 바탕으로 더 구체적인 수치를 정리해 드릴게요.

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